Comunicazione dell’opzione per la cedolare secca al conduttore

Il comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo stabilisce che laddove

“il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un

periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere

l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo,

inclusa la variazione accertata dall’ISTAT verificatasi nell’anno precedente”

(indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati con

riferimento all’anno precedente).

In applicazione del comma 11, pertanto, il locatore che intende accedere

al regime alternativo della cedolare secca è tenuto a rinunciare per il periodo

corrispondente alla durata dell’opzione alle variazioni del canone che derivino

dall’applicazione di indici di aggiornamento, inclusa la variazione dell’indice

nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (F.O.I).

Ai sensi del medesimo comma 11, “L'opzione non ha effetto se di essa il

locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera

raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere

l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente

comma sono inderogabili.”.

Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve quindi

comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta

per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il

corrispondente periodo di durata dell’opzione, “ad esercitare la facoltà di

chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo”. È esclusa la validità ai

fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta

sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a

ciascuno di essi.

Il locatore che adotta il regime della cedolare secca per l’intera durata

del contratto non potrà, quindi, richiedere gli aggiornamenti del canone per

l’intero periodo cui si riferisce l’opzione. Qualora in sede di proroga il

contribuente confermi l’opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli

aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga.

La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare

l’opzione per la cedolare secca, e, pertanto, in linea generale, prima di procedere

alla registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento

dell’imposta di registro per le annualità successive.

Il conduttore che riceve tale comunicazione è così posto in condizione di

sapere che, per il periodo di durata dell’opzione, non è tenuto al pagamento

dell’imposta di registro.

Il legislatore stabilisce, altresì, con lo stesso comma 11 in esame che le

disposizioni concernenti la sospensione della facoltà di chiedere gli

aggiornamenti del canone e la relativa comunicazione non sono suscettibili di

modifiche in via convenzionale tra le parti.

Nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto

e, quindi all’inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda

annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del

canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale

il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere gli

aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità.

Si precisa che per gli immobili posseduti in comproprietà, l’opzione

esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti

del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno

optato per il regime della cedolare secca. Tenuto conto che il canone è pattuito

contrattualmente in maniera unitaria, non appare, infatti, possibile differenziarne

l’ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietà